Bancarisation des transactions foncières et immobilières : quelles mesures efficaces ?

Les mesures, dévoilées par le ministre des Finances pour fluidifier les transactions foncières et immobilières, sont encourageantes, mais inefficaces. En attendant, la numérisation, promise depuis de longues années, ainsi que l’introduction de l’électronique pour le livret foncier, reste le problème majeur de la sous-évaluation des transactions et des fausses déclarations qui restent entiers.

En effet, devant les représentants de la Chambre des notaires, le ministre a proposé la disposition de la loi des finances pour 2025, qui oblige le paiement des transactions uniquement par voie scripturale, ce qui existe déjà dans la pratique !

Or, tout le problème ne se trouve pas dans les valeurs déclarées devant le notaire, mais bien la valeur réelle de la transaction (le sous-table), qui échappe à tout le monde sauf à ceux qui se mettent d’accord sur la transaction. Dès lors, entre la valeur déclarée et celle réelle se trouve le véritable enjeu.

Les notaires ne peuvent pas se substituer à l’État

Le corps des notaires, conformément aux textes qui les régissent, ne peut pas se substituer aux pouvoirs publics pour refuser d’instrumentaliser une transaction sous prétexte de sous-évaluation, il en a ni le pouvoir ni les prérogatives.

Même la suspicion de sous-évaluation (signalisation à la direction des domaines et à celle des impôts), est sujette à controverse du fait de son non-encadrement clair par des textes législatifs et réglementaires subséquents. Les notaires se retrouvent dans une situation de prise entre le « marteau et l’enclume », vis-à-vis des pouvoirs publics et de leurs clients, ne pouvant agir que de manière intuitive !

Que devient le droit de préemption ?

Pour pallier ce phénomène qui a pris des proportions significatives et qui cause des manques à gagner énormes au niveau du Trésor public, les autorités ont créé le droit de préemption qui permet à l’état de se substituer aux opérateurs de transactions douteuses, par le rachat de la transaction aux prix déclarés chez le notaire, éliminant de jure les sous-tables réalisées par les cocontractants.

Cette mesure, qui existe, n’a été mise en œuvre que dans certaines circonstances rares et erratiques, sans compter le droit de recours, auprès des tribunaux, des cocontractants. C’est un instrument redoutable dont disposent les pouvoirs publics et qui est très dissuasif dans son application, mais qui, pour l’instant, n’est que vraiment peu usité. 

Des mesures appréciables, mais non efficaces

Dès lors, les mesures de modernisation, de numérisation et d’introduction de l’informatisation, ne peuvent venir à bout du problème, même si elles y contribuent. Il faut s’attaquer au problème par la racine et l’encadrer juridiquement pour protéger les administrations (domaine, fisc…), pour éradiquer ce problème qui a pris des proportions alarmantes et fait perdre au Trésor public des ressources financières faciles à récupérer.